理鴻法律事務所

大家說的凶宅，一般是指曾經發生過非自然死亡事件的房屋，例如曾發生凶殺、自殺或意外死亡等事件，而對房屋的市場價值及居住者的主觀感受造成影響，也讓許多購屋者有所顧忌。

根據內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函的說明，凶宅是指賣方於產權持有期間，在其建築物的專有部分（如房屋本身及陽臺、雨遮、露臺等），曾發生「凶殺」或「自殺」事件，而導致被害人於專有部分內死亡，不包括自然死亡；以及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括在專有部分受傷，但於他處死亡的情形。

社區（公寓大廈）已經成為現今社會的主流居住型態，且社區公設比逐漸提高，購屋者支付的房價，大多涵蓋相當比例的公設（共用部分），如社區中庭、大廳、樓梯間、電梯間與停車場等，而這些區域通常為住戶頻繁使用的空間。

因此，近期有法院判決認為，如果在共用部分發生兇殺或自殺案件，也可能影響買方的交易意願，不能忽視其對於房屋價值的潛在影響。因此，在訴訟中，還是有機會主張房屋的共有部分因曾經發生此類事故，屬交易上重要事項，導致當初購買房屋的意思表示內容有錯誤，進而撤銷買賣契約。

多數的法院見解認為，若出租的房屋因為房客自殺而變成凶宅，房東並無法向死者的繼承人求償，因為自殺是屬於殘害自己生命的個人行為，不屬於違背善良風俗的不法行為，而房價下跌只是純粹經濟上損失，並非實質上對房屋造成毀損。如果沒有證據顯示租客有惡意破壞房屋價值的故意，則房東較難向死者的繼承人請求賠償。

但亦有部分實務及學說見解採不同看法，認為自殺導致他人房屋成為凶宅，這樣的行為應為一般社會道德觀念所不容，再考量對房屋所有權人經濟利益的重大衝擊，認為自殺是「有背於善良風俗」的行為，同時也是整體法秩序上不允許、應負面評價的「不法」行為。所以房東可以透過鑑價報告證明房價貶值，向死者的繼承人進行求償。

如同上面提到的，目前多數的法院判決認為，房東並無法向房客的繼承人求償，因此為了確保自己的權益，現在有愈來愈多房東會在租賃契約中附加「惜命條款」，像是：當房客有自殘、自殺未遂的行為時，房東可以隨時終止租約要求搬離；或是於租約約定當承租人因為自殺而造成房屋價值減損時，繼承人必須對房東負損害賠償責任，或是按照原來的市價購入房屋。且為了防止繼承人藉由拋棄繼承免除賠償責任，可以再約定連帶保證人作為多一層保障。隨著社會對於房屋歷史資訊的重視程度提高，無論是房東、租客、鄰居或房產交易中的任何一方，都應更審慎面對相關法律問題，並預先諮詢專業意見，以避免交易糾紛或財產損失。