理鴻法律事務所

依照「租賃住宅市場發展及管理條例」、內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、及民法等規定規定，住宅租賃若有下列情況，出租人可以提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：

• 1. 出租人為了重新建築，而有必要收回房屋。
• 2. 承租人遲付租金總額達 2 個月的租金額，經出租人定相當期限催告，仍未支付。
• 3. 承租人積欠管理費或其他應負擔的費用達 2 個月租金額，經出租人定相當期限催告，仍不支付。
• 4. 承租人違反約定，擅自變更作為居住以外的用途，經出租人阻止仍繼續為之。
• 5. 承租人違反公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
• 6. 承租人未經出租人書面同意，擅自將租賃住宅轉租予他人。
• 7. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕，仍不為修繕或相當的賠償。
• 8. 承租人未經出租人同意擅自進行室內裝修，或未依相關法令規定進行室內裝修經出租人阻止仍繼續為之。
• 9. 承租人進行室內裝修，損害原有建築結構的安全。

如果有上述情形，出租人就可以提前終止租約。但要注意的是，除了第 5 項和第 9 項情形，出租人不須提前通知外，在第 1 項情形，出租人必須提前 3 個月通知；其餘情形則最少須在 30 天前檢附相關事證，以書面通知承租人。

相對的，若有下列情況，住宅的承租人可以提前終止租約，且出租人不得要求任何賠償：

• 1. 承租人因疾病、意外，有長期療養的需要無法續租。
• 2. 租賃物不適合居住，並有修繕必要，經承租人定相當期限催告，出租人仍不於期限內修繕。
• 3. 因不可歸責承租人的事由，致租賃物一部分滅失，且存餘部分難繼續居住。
• 4. 因第三人對租賃住宅主張權利，導致承租人不能為約定的居住使用。
• 5. 若因房屋瑕疵，危及承租人或其同居人的安全或健康時（不論簽約時是否已知悉該瑕疵）。
• 6. 承租人死亡時，繼承人得提前終止契約。

若不符合上述的法定終止事由，則須視契約是否有約定雙方可以提前終止契約。依「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第 14 點規定，雙方應約定是否可以任意終止租約。

若契約約定可以任意（提前）終止租約，至少應於終止前一個月通知他方，即可不用支付違約金。若未提前通知，則應賠償他方最高不超過一個月租金額的違約金，且房東可以直接用押金扣抵，如押金不足，可以向承租人請求給付差額。

若雙方約定不得提前終止，或是沒有特別約定，則此時一方想要提前終止租約，就必須與他方進行協商。實務上通常會由提前終止的一方賠償他方相當金額的違約金，作為提前終止租約的條件。

但若雙方協商不成，是否就真的無法終止租約？過去最高法院曾有判例表示，雖然租賃契約定有期限，但若一方反悔並願意賠償損失，「即無不許終止之理」，但也有判決表示不同見解，認為除非符合民法第 227-2 條的「情事變更原則」，否則不得輕易允許一方能提前終止。

為了避免爭議，建議大家在簽約時，一定要先明確約定是否可以提前終止契約。另外也要特別注意，若約定可以提前終止，房東只有在房客未提前一個月通知的情況下才能收取違約金。如果房客未提前一個月通知，房東收取的違約金也不可以超過一個月的租金額，否則即屬違法。若真的發生爭議不知如何處理，建議儘早諮詢專業意見喔！