理鴻法律事務所

詐騙手法層出不窮，除了傳統的金錢詐騙外，有些不法分子甚至把歪腦筋動到了被害人名下的不動產，要怎麼避免自己或是親友被房屋詐騙？若真的不幸受騙，有什麼方法可以補救？

由於房屋、土地等不動產，不像金錢一樣具有高度流通性，過去一般認為被詐騙的風險較低。但也因為如此，就有不肖分子利用這點，精心設計出各種方式，誘使被害人將名下的不動產過戶，常見的像是：

• 1. 假借貸：不肖分子用各種話術或詐騙手法，誘使所有權人與第三人成立借貸契約，並將不動產設定抵押權作為擔保。但實際上所有權人並未拿到借款（借款被詐騙集團拿走了），不動產還被設定了高額抵押權，未來可能被法拍。
• 2. 假買家：不肖分子假冒成不動產買家，誘騙屋主交付身分證、印鑑證明、權狀等文件，並偷偷將不動產過戶後，向第三人設定抵押、取得貸款，之後再將不動產移轉回被害人。被害人如果之後無力償還債務，不動產就可能被法拍。
• 3. 假房客：不肖分子偽裝成承租人，並偽造債權證明，向法院聲請強制執行拍賣房屋。若屋主的戶籍也設於同一處，承租人就可以攔截法院寄來的拍賣通知，屋主可能直到房屋被法拍都還渾然不知。
• 4. 假調解：先騙到所有權人的身分證，偽裝自己是代理人，再和同夥用假造的債務糾紛，向法院聲請調解，並在調解過程中，表示同意用不動產抵償。同夥之後再拿法院的調解筆錄去地政機關辦理過戶，取得不動產所有權。

如果遭遇不動產詐騙，第一時間一定要儘快向檢警提出刑事告訴。雖然不像金錢詐騙，可以由警察直接快速凍結銀行帳戶，但即使不動產已經被過戶，依照刑事訴訟法的規定，檢察官仍然可以向法院聲請扣押不動產，避免該不動產在刑事程序終結前，又被移轉給第三人，造成被害人日後難以受償。

另外，不動產移轉、設定抵押都是民法上的物權行為，依照民法第 92 條規定，如果是被詐欺或被脅迫，依法是可以撤銷的。但要注意的是，不動產登記具有公示性，所以如果不動產已經轉手、被善意第三人取得，即可能無法要求返還，因此在第一時間請求進行刑事扣押，甚至是聲請民事假處分都是當務之急。

至於在常見的「假借貸」情形，已經有法院判決認為，雖然所有權人與第三人成立了借貸契約，但所有權人實際上並沒有拿到借款（錢被詐騙集團拿走了），因此欠缺借貸契約的成立要件。因為抵押權有從屬性，既然借貸契約沒有成立，抵押權就無效、應予塗銷。因此遭遇此類型詐騙的被害人，可以嘗試向法院提起確認債權不存在、請求塗銷抵押權的民事訴訟。

首先，政府有提供「地籍異動即時通」服務，可以線上或到地政事務所申辦。申辦後，只要地政事務所收到不動產買賣、設定抵押、贈與、查封、信託、拍賣的送件申請時，就會立刻發送簡訊或 Email 給所有權人，讓所有權人能及時察覺異樣。

另外，所有權人也可以至地政事務所辦理「預告登記」，將不動產先預告登記給自己能信任的人（請求權人），之後該筆房屋如果要移轉所有權、設定抵押等，都必須經過請求權人的人同意。

最後，如果要進行任何不動產交易，切記要找自己信任的地政士，因為有些詐騙案件就是因為不肖地政士居中協助，才讓詐騙集團能夠得逞。此外，自己的戶籍地最好和居住地同一，才不會發生沒收到法院拍賣通知的情況喔！