理鴻法律事務所

許多人都有租屋的經驗，有時雖然租期已經到了，但雙方卻沒有重新簽約，而是僅藉由房東繼續收租、房客繼續繳租，讓租賃關係延續下去。這樣對租賃關係會有什麼影響？會不會導致房東最後無法收回房屋？

絕大多數的房屋租賃，在租約上都會載明「租賃期限」，這樣的租賃關係在法律上稱為「定期租賃」，依照民法第 450 條第 1 項規定，租賃定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅。相對的，如果雙方雙方沒有特別約定租期，則是「不定期租賃」。

要注意的是，就算原本的租約有定期限，但期限屆滿後雙方沒有重新簽約，而是由房東繼續收租、房客繼續使用房屋，此時依照民法第 451 條規定，若租賃期限屆滿後，承租人仍繼續使用、收益租賃物，而出租人也沒有即時表示反對時，就視為雙方以不定期限繼續租賃契約。

依照民法第 450 條第 2 項規定，不定期租賃，當事人原則上可以隨時終止契約。但要特別注意的是，在房屋不定期租賃的情形，房東必須另外符合土地法第 100 條及租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條的情形，才可以收回房屋，像是：

• 1. 出租人收回自住或重新建築時。
• 2. 承租人擅自轉租於他人時。
• 3. 承租人積欠租金額達 2 個月以上時。
• 4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
• 5. 承租人違反租賃契約時。
• 6. 承租人損壞出租人之房屋或附屬設備，而不為修繕或為相當之賠償時。

如果沒有上述的情況，就很可能導致在雙方轉為不定期租賃後，房東無法單方面終止租約、收回房屋。因此，建議房東千萬不要貪圖一時方便，而省略期滿後換約的步驟，導致後續衍生更多麻煩。

為了避免因一時疏漏，許多房東會在租約中預先載明「期滿後絕不續租」、「續租應重新簽約」等條款，防止租賃期限屆滿後自動轉為不定期租賃，這樣的約定效力如何？

最高法院早在 55 年台上字第 276 號原判例中就表示，若雙方於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，就足以產生阻止續租的效力。近期最高法院也在 112 年度台上字第 976 號民事判決重申，認為此時承租人已能預期該租約於租期屆滿時當然消滅，因此不會僅因出租人沒有即時表示反對續租，雙方就自動轉為不定期租賃。

但最高法院也表示，雖然此時無法自動續租，但仍不排除當事人可以另外成立新的租賃合意，且只要雙方對於租賃標的物及租金等必要之點達成合意，就算沒有訂立書面契約，仍然可以成立租賃契約（101 年度台上字第 1674 號民事判決、109 年度台上字第 2855 號民事判決）。

因此，房東也絕不能因為租約中有期滿不續租的約定，就高枕無憂，因為若房客能舉證證明雖然雙方沒有重簽書面契約，但從其他證據（如對話紀錄中房東表示同意續租）能證明雙方已經達成新的租賃合意，此時仍然可能被認定為不定期租賃，導致房東無法任意終止租約、收回房屋。

想確定目前的租約是否可能成為不定期租賃、導致房屋無法收回嗎？如果真的成為不定期租賃，有什麼方法可以收回房屋呢？有任何問題，都歡迎與本所諮詢喔！